公寓房子可买吗,为什么很多人说公寓房不值得买

访客 头条新闻 2021-02-21 14:43:33
公寓房子可买吗,为什么很多人说公寓房不值得买,看了售房价格,一些装修很高大上的公寓才是普通房价的三分之一,那么这些便宜的公寓值得买吗?我们一起看看专家是怎么说的。

针对公寓,从投资角度而言,我们经常看到一些公寓项目卖得十分红火,而且公寓房价也确实比周边住宅便宜得多,所以公寓投资留给大家的表面印象几乎可以用良好一词来形容。从自住角度来看,由于户型小,总价低,而且“五脏俱全”,公寓也一直深受年轻人喜爱,不过,应该明确的是,公寓公摊并不小,而且商用水电支出也是一个大头,所以用来过渡居住的比较多。今天我们主要听一听业内人士给大家算一笔账,说道说道公寓投资那些事儿。

为什么不建议买公寓?听内行人算完这一笔账,原因其实并不意外

 

案例:在某二线城市,假设投资购买一套60平方米的公寓,单价为18000元/平方米,那么总价就是108万。采取常见的酒店托管方式,共托管20间公寓,每平米租金2.5元。

从业主角度来分析:

优点:投资公寓是很多人的选择,而且不少人都是采取酒店托管的方式,这种方式的好处就是收益比较稳定,而且对业主来说比较方便,基本不需要操心,只需要等着“收租”就可以了。此外,投资公寓也要看城市和地段,对于一些旅游城市或者客流量较大的地段而言,投资公寓还是一种不错的选择。

但是,现阶段,房地产市场整体告别了过去高歌猛进的阶段,而且公寓投资的前景开始普遍不被看好。

为什么不建议买公寓?听内行人算完这一笔账,原因其实并不意外

 

缺点:经计算,不难发现,业主每月可获得投资回报4500元,一年可获得投资回报54000元,看似不错的一份收益,但是按照这个趋势,总共需要20年才能回本,这是一个漫长等待的过程。而且,在产权40年的情况下,从开发商拿地再到交房,很可能最后到业主手里只剩35年的产权了。

此外,酒店托管还存在两个问题:一方面,前期会有1-3个月的房子免租期,或者叫做装修期,在这期间往往是没有任何租金的;另一方面,一旦投资了公寓,业主很可能会为见不到明显的效益而着急,这是正常现象,但是如果考虑把房子卖出去,这个时候,你突然就会发现,公寓出售不仅税率要比住宅高,而且真的是有价无市的商品。笔者遇到过不少折腾了三五年,最后又按照原价卖出去的例子。

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你知道吗?

 

首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;

 

而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。

 

举个例子,假设公寓单价和住宅都是1万/㎡,你有30万的上车成本。

 

从获得空间看,选择公寓,你最多可以买60平的单间/一房公寓;选择住宅,你大可以拥有100平的三房之家。

 

从贷款压力看,因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年,月供压力其实并没有比住宅轻松多少。

再说一次!不要买公寓

 

而,从持有年限看,公寓产权一般只有40年-50年,普通商品住宅的产权为70年;

 

住宅建设用地已经有法律明文规定,使用权期间届满自动续期,但商业用地到期至今未有明确说明。

 

从后期收益看,住宅有落户和学位以及金融属性加持,还能抵押贷款,后期的升值速度会遥遥甩开公寓。

 

综上,同样的上车成本和差别不大月供压力,选择公寓的话,只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品,真的不便宜。

从托管方角度分析:

公寓托管方一天一间房所需要支出的成本:一间房成本=租金+物业费+水电费+房间相关设备费+人员成本。通过计算可知,一间房的租金成本为150元,除此之外,假设需要两个人力,一人月工资3500元,那么一间公寓的人力成本大约12元,假设物业费和水电费是30元/天,房间各种物件更新20元/天。显而易见,一间公寓的成本就是212元。

显而易见,如果想要不赔本赚吆喝,那每日房间定价必须大于等于212元的成本才可以,但现实情况是,受地段、客流量、淡旺季等因素影响,很难保证每日入住率达到100%的水平。退一步来说,假设入住率80%,那么,每间房的成本就已经达到了265元,如果每日房价定价过高,很多人可能就会退而求其次,选择其他住房方式。总而言之,原因很简单,托管方效益不好,业主自然也不会获得好的回报。

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居住密度大得窒息,上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。

 

日照通风恶劣,楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。

 

而且公摊率普遍在25%-30%之间,意味着如果你买的公寓建面是40平,套内就只剩24-30平,整个空间憋屈可想而知。

 

除了室内的不适,还有室外的,公寓的周围可能是办公室,也可能是轰趴馆,进出人员杂乱,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。

 

而且公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。

 

比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;

居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;

同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。

 

这样以后,由于室内本就阳光不到、通风不畅,你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活,那每月水电费就要蹭蹭直上七八百,一年光水电费就用掉一台iphone X。

 

那你可能觉得,居住不行,办公总可以吧。

 

杂乱的进出人员,商业办公与住宿混合,整体小区品质无法拔高,极大可能只能租给创业初期的个人和小团体,再受限于套内三四十平的空间,又能租出什么好价位呢。

看到这里,可能有人会问了,既然如此,为什么公寓销售看上去这么火呢?笔者认为,主要有两个原因:一方面,开发商营销做得好,有直销,也有分销,而且有些项目还会通过所谓的买一层送一层之类的活动吸引购房者;另一方面,任何事物都有两面性,对投资公寓也不能全盘否定,一些地段优和人气旺的项目也确实深受投资客追捧。

总而言之,对待买公寓这件事儿,除非你资金特别充足,否则笔者不建议选择公寓,而且购房者也应该理性看待公寓产品,更不能迷信销售人员的说辞。此前,有网友在城市次中心买了套公寓,当初的想法很简单,先上车坐等升值,然后卖了买住宅,结果周边房子升值了,但自己的公寓升值空间却十分有限,而且想卖个好价格都有点难,减去各种交易的税费,回报率其实并不客观,所以经常感慨后悔。

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